关于“围魏救赵”：楼市紧急限购真的是一盘好棋吗？的讨论正在各大平台持续发酵，我们精心筛选了最新资讯，希望能为您带来实质性的帮助。
昨日，一条“二三线城市楼市火爆，去库存效果十分显著”的新闻让人印象深刻。可就在不到半个月前，也就是3月底，上海、深圳、武汉、南京等城市在楼市爆火的情况下，紧急、连夜出台楼市限购政策，官方表示目的是要对个别城市房价疯狂上涨的情况进行调控以稳定房价。官方说法自然无可反驳，只是紧急限购的背后，恐怕更深层次的目的是要 “围魏救赵”——把火热的资金从一线城市强行“赶到”二三线城市，以此带动二三线城市的楼市去库存，从而带动全国房价和经济的全面增长。
为什么不能长驱直入“救赵”，而一定要“围魏”呢？最直接的原因自然是“长驱直入”救不了赵国了。从去年底到今年初，以深圳、上海为代表的部分城市房价暴涨、楼市爆火，本来以为可以“先火带动后火，最后实现共同火”，没想到一线楼市的火爆不但没有带动其他各线楼市火起来，反而让巨量资金集中涌进部分一线楼市，进一步助推一线楼市暴涨的同时，也让其他各线楼市去库存遭遇“滑铁卢”，房产去化压力不减反增，和国家预期相去甚远。
政策制定者发现一线楼市的火爆竟然没有发挥示范引领作用，如果任由这种趋势发展下去，一线楼市的泡沫会越来越大，二三线楼市去库存的压力也会越来越大，这样下去对房地产和经济长远发展自然是没有好处的。于是，政策制定者果断切换“作战方案”，由“典型示范”转为“围魏救赵”，既然有那么多资金涌入一线楼市，那如果把这部分资金强行挡在一线楼市门外，强行把它们“赶到”二三线城市，那不就解决了二三线楼市的去库存问题了吗？这样便有了3月底几个城市的紧急限购政策，也就有最近“二三线楼市火爆”的喜人消息了。
虽然每个城市限购政策具体内容不同，但大体上都是从社保缴费、首付等方面加强限制。以上海为例，新政主要涉及三个方面：
很明显可以看出，在楼市的供需关系中，限购政策主要针对的是需求方，手段都是提高购房门槛，试图通过需求的控制来影响楼市价格，姑且可以把它称作 “需求侧调控” 吧，但是政策制定者难道不知道当下最流行的一个词叫 “供给侧改革” 吗？二者是否冲突？
不管怎样，以“需求侧调控”为内容的“围魏救赵”还是一刀切地在部分城市展开了。限购政策一公布，本市户籍人员相对比较淡定，但是很多外省市户籍的年轻人相当激动甚至愤怒，他们第一时间在朋友圈、网络媒体上表达对新政的不解、质疑和抱怨。为什么政策制定者认为有利于稳定一线楼市房价的政策在很多人看来却“很搞笑”、“有毛病”、“脑子坏掉了”？一线楼市紧急限购的新政对涉及的各方究竟会产生什么影响，新政到底对谁最有利，这是本文想尝试分析和解答的问题。
楼市涉及多方主体，大致来说， “供给侧”主要有国家（政府）、开发商、中介商，“需求侧”即购房者，其中又可细分为刚需购房者、改善型购房者和炒房客（主要指被限购的外地户籍购房者）。 楼市新政并非针对某一主体，而是会对所有主体产生不同的影响，以下将对各方受到的影响进行粗略分析。
1.对国家（政府）来说： 楼市是整个国家经济和GDP的重要支撑。由于全国房地产库存巨大，特别是二三线城市房产去化压力日益增加，这时候通过“围魏救赵”，把一线楼市的热钱强行引流至二三线城市，短期来看可以极大地帮助减轻二三线楼市的去库存压力，在这个过程中，虽然一线楼市会受到一定的抑制，但一线楼市的泡沫也会得到一定的控制，整体来说对全国楼市有利无害。
2.对开发商和中介商来说： 一线楼市从来都是供不应求的状态，而二三线楼市则供大于求。新政出台之前，二三线楼市的开发商和中介商由于不能很快将房产变现，资金链可能出现问题。新政出台之后，大量热钱涌入二三线楼市，开发商和中介商不仅资金问题得到解决，而且还能在房价快速上涨的同时，赚个盆满钵满。同时，可能会进一步助推二三线楼市扩大规模，楼市上扬。
3.对炒房客来说： 无论在几线楼市，炒房客这个特殊的群体都会对楼市产生可怕的影响。一线楼市紧急限购之后，部分炒房客由于不满足条件或者炒房成本太高，必然会转战政策宽松的二三线楼市，他们给楼市带来的最直接后果就是房价的暴涨，继而带来生活成本的全面提高。对于炒房客来说，限购政策只是让他们转移阵地而已，而无论在哪个阵地，炒房客都是“渔翁得利”的一方。滑稽的是，政府对于炒房客的态度可以说是暧昧的，虽然明面上也会对炒房行为进行管制，但却没有实质性的手段和行动，主要还是因为炒房客的炒房行为客观上可以为国家经济和GDP做贡献吧！
4.对刚需和改善型购房者来说： 楼市紧急限购无异于晴天霹雳，让人难以相信和接受！可以想象的一些影响有如下一些：
1）根据旧政策，很多人已经符合或者马上就符合购房条件了，但新政突然出台，很多人瞬间失去了买房资格，只能继续等待，而几年后的房价和楼市谁敢想象？况且，有些人买房可能和结婚、生子等有直接关系，新政直接打乱了很多人的工作、生活计划，让人愤怒！
2）不敢跳槽。以上海为例，新政要求社保缴纳连续满5年，补缴不算。要达到这个要求，真的太难太难，除非一个人一直在一个公司工作，否则一旦跳槽，社保很可能发生中断和补缴情况，根据新政，只能从头开始累积，这样的规定太难为人了！
3）紧急限购之后，一大批人将没有资格买房，如果要继续留在一线城市，只能选择租房，租房市场的火热必然导致租房成本不断提高，进而导致生活成本不断攀升，生活质量必然受到严重影响。同时，房产问题又牵涉到婚育等一系列问题，可以说给在一线城市的奋斗者又加上了一座大山。
4）逃离北上广。史上最严限购政策突然出台，让很多希望在一线城市奋斗并且立足的人措手不及，有的人可能选择继续留下来，等待政策放宽或者自身条件达到要求的那一天，但也有很多人可能带着对一线楼市新政的满腔怨愤和无奈而离开，跟曾经的梦想告别。
分析至此显然可以看出， “围魏救赵”的做法对国家（政府）、房产商、中介商和炒房客等来说有益无害，而对刚需族和确有需要的改善型购房者将产生极大的不利影响，可能涉及事业、生活、家庭、婚育等一连串问题，可谓牵一发而动全身。 而对一线城市自身来说，限购意味着楼市降温，更意味着很多人才从此永远离开，人才需求可能进一步紧缺，长期来看也不利于一线城市自身的发展和进步。
显然，对于一线楼市来说，“限购”本质上属于“需求侧调控”措施，也就是对楼市中的买方进行管控，从而达到调控楼市的目的。然而，这样的“需求侧调控”是否真的有效果，还是要打个大大的问号。据可靠的数据显示，上海自上一轮限购政策实施以来，平均房价上涨了近40%。也就是说， 一味地用行政手段从需求侧来进行楼市调控，不可能起到真正的调控作用，甚至可以说，行政干预越强，房价上涨可能越快。
要真正对一线楼市进行有效调控，可能需要从几个方面同时发力。 首先就是用“供给侧调控”取代“需求侧调控”， 增加土地供应，合理进行城市规划，当供不应求逐渐转变为供大于求的时候，楼市自然不会出现火热暴涨的现象； 其次是在市场经济环境下，逐步减少政府对楼市的行政干预，把市场调节的功能还给市场， 市场化的楼市才能更加符合客观规律，也有利于楼市的长期发展； 最后可以从房产税方面加强对炒房客的管控， 增加炒房客的投资成本，进而稳定楼市，让楼市健康发展。
总之，楼市紧急限购政策是国家为了化解二三线城市库存压力而采取的“围魏救赵”的策略，在这盘大棋中，国家、开发商、中介商以及炒房客等“供给侧”主体成了最后的赢家，而刚需族等“需求侧”主体的利益则受到了很大的影响。长远来看，再严的楼市限购政策也只是“节流”，而不能“开源”，只有逐渐发挥市场本身的调节作用，同时从“供给侧”进行调节，才能从根本上解决一线楼市的泡沫问题。
近段时间以来，各地稳楼市政策密集出台，中原地产研究院统计数据显示，截至5月20日，当月累计有超过56个城市发布了稳楼市政策。就在5月23日，哈尔滨也加入稳楼市行列，发布通知废止了2018年5月出台的房地产市场调控政策。
证券时报记者梳理发现，此轮房地产新政呈现三大新特征：第一，此轮房地产新政不再单纯为刺激购房需求，而是与当地人口政策、人才政策等相结合，寄望一举多得，如武汉、杭州、东莞、泸州、常州、沈阳等地最新房产政策；第二，此轮购房政策不再全国相对统一，而是各地拥有了更多自主权，它们均根据自身情况采取灵活、多样的稳楼市措施因城施策，如长沙、杭州、沈阳、德州、日照、连云港、惠州等；第三，北上广深等一线城市及全国少数重点二线城市调控仍未明显放松，三四线城市放松力度最大，不同城市间购房政策差距拉大。
多位接受记者采访的专家及业内人士表示，当前房地产市场最大的问题是社会信心不足，目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对市场产生大规模提振效应，但整体而言目前房地产市场已开始筑底回升。
与人口人才政策结合
与人口政策、人才政策等其他政策相结合是此轮稳楼市新政潮呈现出的新特点，也是未来新趋势。
5月14日，东莞市住建局凌晨出台楼市新政指出，商业银行要执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率，另外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。
无独有偶，南京市最新购房新政也指出，生育两个孩子及以上的南京户籍居民家庭可新增购买一套商品住房的同时，还可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。杭州的新政则明确，符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。
类似楼市新政与其他政策相结合的案例不少，沈阳最新购房政策限购放松的条件同时向二孩或多孩家庭、以及青年人才倾斜。沈阳明确，对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房。沈阳还规定，对生育二孩、三孩未满18周岁的住房公积金缴存职工家庭，使用住房公积金贷款购买自住住房的，贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.3倍。
另外，针对青年人才，沈阳市再次扩大公积金贷款支持范围和力度，在沈就业的毕业5年以内全日制本科以上高校毕业生，公积金贷款限额可放宽到当期最高贷款额度的1.2倍。
5月19日，四川泸州也发文明确，对现役军人、退役军人、泸州市农村户籍人员、非泸州市户籍人员、毕业未满五年的大学（包括专科和本科）毕业生，以及二孩、三孩家庭购新房给予一次性总购房款2%的补助。
此外，安徽芜湖对符合条件的青年英才给予最高20万元的购房补贴，山东日照则对青年人才给予最高10万的购房补贴，同时将首次公积金贷款购房最高额度提高到100万元。
相关情况已成趋势。据不完全统计，杭州、南京、无锡、东莞、乐山、绵阳、达州、苏州、泸州等多个城市针对多孩家庭出台购房新政，内容涉及发放购房补贴、提高公积金贷款额度以及放松限购政策等。另外，常州、芜湖、沈阳、鹤壁、日照、扬州、泸州等城市最新出台的购房政策都针对青年人才给予了放款限售条件方面的倾斜。
北京大学博士后研究员张磊对证券时报记者表示，我国将进入少子化高龄化社会，不断减少的新生人口和快递增加的老年人口是我国将来的人口趋势，而日本等发达国家的政策经验表明，任何单独的政策措施都无法对生育率提升起到决定性作用，只有设立涵盖婚恋、生育、教育、住房、养老、社保等方面的一揽子家庭支持计划，优化公共服务供给和公共资源配置，才能全面保障家庭发展，提升家庭生育意愿，这是此轮多地购房新政与人才、人口等政策结合的原因。
平安不动产市场研究副总监岳翔宇也对记者表示，以家庭多孩为放松限制的前提条件，实际是缩小了政策适用范围，减轻了宽松力度，这主要是因为一些地区希望通过试探性宽松来逐步加码，避免放松节奏过快导致市场迅速升温，与以往的宽松政策相比形式更加丰富。
多位专家表示，与人口、人才政策结合正逐渐成为新一轮房地产政策优化的新趋势，针对多孩家庭的购房支持政策既能促进合理购房需求的释放，也能在一定程度上鼓励生育、促进人口增长，与人才政策结合则有利于各地吸引人才就业，预计后续将有更多城市跟进。
形式多样因城施策
各地购房政策更加灵活、多样、本地化也是此轮稳楼市政策潮所呈现的一大特点。此轮已出台的政策中，各地均根据自身情况灵活采取了调整公积金、优化限贷、降低首付比例、实施契税优惠、减少限售年限、给予购房补贴、盘活租赁市场等其中一种或多种措施，对所在城市购房政策进行调整。
长沙算此轮稳楼市新政潮中较引人注目的一个城市。其最新购房政策明确已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。对此，有声音认为，长沙新政相当于给绝大多数置换需求强烈的改善一族发放了一张免费“房票”。
不过，不过长沙住建局方面官方答疑称，该政策依然有所限制，比如业主需要与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不得低于10年，同时目前资格审核时，以家庭为单位，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套数计算时均只核减一套。
天津、东莞、惠州、佛山、杭州、苏州、武汉、济南等一批热点城市也已根据自身情况推出了“自选动作”。天津将购买家庭首套住房的公积金贷款最高限额由60万元上调至80万元；东莞将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年，商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让；惠州取消惠阳区、大亚湾区限购；佛山满5年二手房不占购房名额，交易也不限购；杭州新政规定，落户未满5年在限购范围买二手房取消社保要求，非本市户籍家庭连续缴纳社保或个税满12个月即可购房，降低二手房限购门槛；苏州一手房限售3年调整为2年，二手房限售全面取消。
部分城市则推出了刺激购房组合拳，如四川泸州最新稳楼市政策涉及给予购房补贴、优化土地出让条件、调整落实税收政策、实施差别化住房信贷政策、取消按揭贷款保证金、优化完善二手房网签备案、办税、办理转移登记工作流程等多方面。
江苏常州、辽宁沈阳稳楼市政策也诚意满满，其中常州将限售时间由取得不动产权证后满4年调整为满2年，同时将第二次住房公积金贷款首付比例由50%降低至30%，同时提高公积金最高贷款额度30万至60万，家庭最高至90万。此外，常州还加大了对常州博士和35周岁以下硕士等高端人才的支持力度。
其他城市稳楼市新政也丰富多样，洛阳、上饶、连云港、梅州等城市降低首付比例至二成，株洲、南阳、黄石、岳阳、鹤壁等或契税优惠、或购房补贴财政“托市”；无锡将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。
松绑尺度差别大
目前，北京、上海、广州、深圳等几个全国一线城市除了全国性的降息政策外，暂无其他显著稳楼市政策出台。而南京取消二手房限购新政则在官宣不到三小时即被紧急删除，此前今年4月广州有银行启动“接力贷”也被当日叫停。足见，在楼市方面，北上广深等重点城市依然未显著放松。
中指研究院分析，从各线城市政策侧重点来看，一线城市在购房补贴、落户/引才等方面微调政策，二线城市更加侧重优化限购、调整公积金、发放购房补贴、落户/引才等方面，三四线城市调整的政策更多地聚焦在发放购房补贴、多孩家庭住房支持以及落户/引才等方面，弱三四线城市将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平，在刺激购房消费的力度上均是本轮政策潮中最强。
中指研究院认为，短期来看，中央政治局会议定调楼市“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，各地因城施策落地的节奏有望进一步加快，力度或继续加大，预计一线城市政策将继续以微调为主，以引才或纾困为突破口，修复市场信心，其他城市政策力度有望继续加大，限贷、限售等限制性政策存在优化预期。
4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布23条措施，再次明确“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产定调。
4月29日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
据了解，这是多年来中央政治局会议对房地产行业特别关注的一次，可见房地产市场形势严峻。中央支持各地从当地实际出发完善房地产政策，表明了中央对各地因城施策完善房地产政策的支持态度，释放出更为积极明确的信号。
从数据上看，今年一季度我国房地产业确实不容乐观。今年一季度全国房地产开发投资同比增长0.7%，增速进一步下滑，商品房销售面积同比下降13.8%，销售额同比下降22.7%。3月份30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长48%，同比跌幅扩至47%，百强房企整体业绩规模也同比大幅降低47%。
信心不足是最大问题
张磊告诉证券时报记者，今年在疫情的新一轮冲击下，房地产市场加速下行。4月份，房地产投资、销售、新开工、施工等各主要数据同比增速继续为负，且降幅不断扩大，房地产行业企稳难上加难。目前对房地产来讲，信心不足是最大问题，转变房地产下行趋势的关键，是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调节仍称不上是重大利好，只是局部调整，短期内难以对整个市场产生大规模提振效应。
岳翔宇对证券时报记者表示，本轮疫情前宏观经济、房地产销售均处于下行，新冠肺炎疫情之下部分地区居民难以出门，看房购房自然也无从谈起，这令房地产市场加速触底。正常情况下，房地产调控政策无论是宽松还是收紧，即便有效，也必然有一定的滞后性。疫情影响下，各类政策的效果也会进一步延后，至少要到封控结束后才会较为明显。此外，“房住不炒”基调不变的情况下，各地政府会尽力稳定房价走势、避免暴涨暴跌，居民购房也将更加理性，因此虽然市场回暖的确定性很高，但节奏不会太快。
全联并购工会信用管理委员会专家安光勇也对记者表示，目前整个房地产行业处于严重的下滑期，今年年初至今不断反复的新冠肺炎疫情又令行业雪上加霜，预计目前密集出台的房产政策效果有限。
金融系统业内人士武忠言则表示，房地产行业链条长、带动效应强，此轮稳楼市政策对新市民、青年大学生安居乐业、扎根一地发展具有现实意义与积极作用，也利于房企加快存量新房出清和房企资金回笼等。
从各地购房者动向来看，此轮稳楼市政策已在一定程度上刺激了消费者的购房需求。
据媒体报道，机构数据显示，杭州新政后两天二手住房的日均挂牌量，是新政前近一月里日均净挂牌量的近7倍。多位受访的房产经纪人表示，从17日开始，二手房的咨询量明显增加。出于对市场前景的看好，杭州个别业主应声上调挂牌价，有业主一次性上调了80万元。但对于大幅涨价的业主，经纪人直言有点离谱。来自深圳、天津、苏州的房产中介也表示，近来看房的人开始多起来了。
58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，4月房地产市场总体面还未呈现全面复苏态势，部分城市房价下行压力依然存在，市场信心处于筑底回升阶段。
另外，从全国来看，楼市政策宽松力度也越来越强。5月20日，距离5月15日首套个人住房商业贷款利率下限下调20个基点后不到一周时间，央行再公布新一期LPR利率，与个人住房按揭贷款密切相关的5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。这意味着，房贷利率下调空间进一步打开，最低可至4.25%。
根据贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26个、13个基点，再创2019年以来新低。
关于“围魏救赵”：楼市紧急限购真的是一盘好棋吗？的探讨就到这里，您是否还有其他想了解的内容？欢迎在评论区留言告诉我们，同时别忘了点击关注哦！
本文来自作者[陆丰号]投稿，不代表陆丰号立场，如若转载，请注明出处：http://tq.lufeng.gd.cn/gd-m/486.html
评论列表（3条）
我是陆丰号的签约作者“陆丰号”
本文概览：关于“围魏救赵”：楼市紧急限购真的是一盘好棋吗？的讨论正在各大平台持续发酵，我们精心筛选了最新资讯，希望能为您带来实质性的帮助。昨日，一条“二三线城市楼市火爆，去库存效果十分...
文章不错《“围魏救赵”：楼市紧急限购真的是一盘好棋吗？》内容很有帮助